Alquileres de vivienda exentos de Ganancias: qué dice el Decreto 406/2026 y a quién alcanza
El Gobierno reglamentó la exención del Impuesto a las Ganancias para los alquileres de casa-habitación. Rige para todo 2026, sin importar cuándo se firmó el contrato. Te explicamos los detalles, el alcance y el punto que genera debate entre los tributaristas.
El 1° de junio de 2026 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto 406/2026, que reglamenta una de las modificaciones fiscales más relevantes para el mercado inmobiliario de los últimos años: las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles destinados a casa-habitación quedan exentas del Impuesto a las Ganancias.
La medida reglamenta los cambios que la Ley 27.802 de Modernización Laboral —publicada el 6 de marzo de 2026— ya había introducido en la Ley de Impuesto a las Ganancias. El decreto define con precisión las condiciones para acceder al beneficio, y es justamente en esas condiciones donde aparece la controversia.
Qué se considera "casa-habitación"
El punto central del decreto es la definición de casa-habitación. Según el texto oficial, el concepto abarca el inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien lo habita. La clave está en el destino efectivo del inmueble: lo que determina la exención es el uso que se le da a la propiedad, no la actividad del propietario.
Dicho de otro modo: para que la renta quede exenta, el inquilino debe usar la propiedad como su vivienda permanente, no como oficina, local comercial ni alquiler temporario.
Un alcance amplio: sin tope de unidades
Uno de los aspectos más significativos es que la exención no establece un límite en la cantidad de propiedades. A diferencia de regímenes anteriores que ponían un tope, el Decreto 406/2026 aclara que el beneficio alcanza a todas las unidades afectadas a ese destino, sin importar cuántas sean.
La reglamentación exige que cada unidad se encuentre destinada a vivienda única, familiar y permanente de quien la habita. La exención también cubre conceptos accesorios: los montos que el propietario cobre por muebles, accesorios o servicios provistos junto con el inmueble quedan igualmente alcanzados.
Cabe aclarar que el decreto enmarca el beneficio en las rentas obtenidas por personas humanas y sucesiones indivisas. Como veremos más abajo, ese encuadre es precisamente uno de los puntos que algunos especialistas cuestionan.
Desde cuándo rige
La exención aplica para las ganancias devengadas a partir del 1° de enero de 2026, sin importar la fecha en que se haya firmado el contrato. Esto significa que los alquileres correspondientes a todo el año en curso podrán quedar exentos, siempre que se cumpla el requisito del destino habitacional.
El otro lado: qué pasa con los inquilinos
El esquema fiscal también modifica la situación de los inquilinos. La normativa establece que la deducción del gasto de alquiler deja de ser aplicable cuando el locador o condómino es una persona humana o sucesión indivisa, en la proporción correspondiente. En la práctica, mientras el locador obtiene una exención sobre la renta, determinados inquilinos ven limitada la posibilidad de deducir el alquiler en el Impuesto a las Ganancias.
El verdadero foco del debate
El principal foco de discusión surge de los requisitos incorporados por la reglamentación. La Ley de Modernización Laboral parecía establecer la exención sobre la renta de alquileres de casa-habitación de forma amplia. El decreto, en cambio, agrega condiciones que la ley no mencionaba expresamente:
- que el beneficiario de la renta sea una persona humana o sucesión indivisa;
- que el inmueble constituya vivienda única, familiar y permanente de quien lo habita.
Algunos tributaristas sostienen que estos requisitos no figuraban en la ley y que una reglamentación, cuya función es aclarar cómo aplicar una norma, no debería restringir el alcance de una exención legal. La discusión gira en torno a si el Poder Ejecutivo se limitó a precisar la ley o si fue más allá, acotando un beneficio que el legislador había definido de manera más amplia.
Es un debate que probablemente continúe en los próximos meses, a medida que los contribuyentes y sus asesores apliquen la norma.
Un punto práctico a tener en cuenta
La reglamentación define casa-habitación como vivienda única, familiar y permanente de quien la ocupa. Pero no queda del todo claro cómo deberá acreditar el propietario que el inquilino efectivamente cumple esas condiciones. Es probable que ese sea uno de los aspectos más conflictivos en futuras fiscalizaciones.
Por eso, tener el contrato bien documentado y con el destino del inmueble claramente especificado es más relevante que nunca. Para un propietario que alquila una vivienda a, por ejemplo, $800.000 por mes —$9.600.000 al año—, esa renta podría quedar fuera del Impuesto a las Ganancias, siempre que se cumplan y puedan acreditarse las condiciones del decreto. El impacto concreto dependerá de la situación fiscal de cada propietario, ya que el impuesto se calcula de forma progresiva y sobre el conjunto de las rentas.
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Esta nota tiene fines informativos y no constituye asesoramiento fiscal. Para tu caso particular, consultá con un contador o asesor impositivo.